Ce que ce site calcule, et ce qu'il ignore

Ce site cherche les biens en vente sous leur valeur, en comparant leur prix demandé à ce que les immeubles voisins se vendent réellement. Il ne vend rien, ne met en relation avec personne, et n'est pas une agence. Il lit des données publiques et des annonces, et dit ce qu'il en déduit — y compris quand il ne sait pas.

Page à jour du 18 septembre 2026.

1La couverture

8départements

2 502 432immeubles cartographiés

831 069ventes réelles depuis 2021

49 388annonces suivies

Département	Immeubles	Ventes depuis 2021	Annonces suivies
Gironde (33)	550 618	104 574	4 148
Hérault (34)	366 005	102 563	4 073
Nord (59)	811 601	145 888	1 200
Rhône (69)	292 371	105 347	3 155
Paris (75)	63 337	145 554	9 717
Hauts-de-Seine (92)	108 502	91 774	10 267
Seine-Saint-Denis (93)	164 247	64 920	7 089
Val-de-Marne (94)	145 751	70 449	9 739
Total	2 502 432	831 069	49 388

La carte des valeurs couvre tout le département. Les annonces, elles, ne sont relevées que sur la commune-centre pour Bordeaux, Lille, Lyon et Montpellier — et sur l'ensemble du territoire pour Paris et les trois départements de la petite couronne. Un secteur sans annonce n'est donc pas forcément un secteur sans rien en vente : il peut être hors du périmètre de collecte, et la carte le dit.

2D'où viennent les chiffres

Donnée	Source	Licence
Ventes réelles, prix et surfaces	DVF — Etalab / DGFiP	Licence Ouverte 2.0
Immeubles, DPE, époque, matériaux	BDNB — CSTB	Licence Ouverte
Fond de plan, photo aérienne, cadastre	IGN	Licence Ouverte
Quartiers, population, revenus	INSEE — IRIS, Filosofi	Licence Ouverte
Loyers indicatifs	ANIL, millésime 2025	Licence Ouverte
Gares et stations	GTFS des réseaux de transport	Licence Ouverte
Adresses	Base Adresse Nationale	Licence Ouverte
Biens en vente	Bien'ici	relevés, jamais recopiés

3Comment la valeur d'un bien est calculée

Trois étapes, dans cet ordre.

1. Les ventes réelles de l'immeuble

Quand un immeuble a connu assez de ventes depuis 2021, ce sont elles qui parlent. Les prix sont ramenés à l'année 2025 pour être comparables entre eux. Quand l'immeuble n'a pas assez de ventes, ce sont celles du voisinage immédiat.

2. Un modèle statistique national

Un modèle unique, entraîné sur les ventes réelles des huit départements, apprend ce que valent la surface, le nombre de pièces, l'étage, le type de bien, le DPE, l'époque de construction et l'emplacement. Il est national et non local : testé contre des modèles par ville et par département, il fait au moins aussi bien partout, et nettement mieux là où les ventes sont rares.

3. On retient la plus basse des deux

Un bien n'est annoncé « sous sa valeur » que s'il l'est selon les deux références. C'est un choix prudent : il fait manquer des occasions, il évite d'en inventer.

Le seuil de signalement

Un bien n'est signalé qu'au-delà d'un écart qui vaut environ deux fois l'erreur médiane du modèle sur son territoire : 15 % à Paris et dans la petite couronne, 20 % ailleurs. En dessous, l'écart se confond avec l'imprécision de l'estimation, et l'annoncer serait du bruit.

4Ce que le site mesure de sa propre précision

Un estimateur qui ne publie pas son erreur demande qu'on le croie sur parole. Voici la nôtre : l'écart médian entre l'estimation et le prix réellement payé, mesuré sur des biens que le modèle n'a jamais vus pendant son entraînement.

Territoire	Erreur médiane	Biens testés
Paris	8,1 %	14 004
Hauts-de-Seine	8,5 %	9 902
Val-de-Marne	8,8 %	9 575
Seine-Saint-Denis	9,0 %	6 895
Lyon	9,6 %	2 864
Bordeaux	9,9 %	3 860
Montpellier	10,5 %	3 724
Lille	10,8 %	1 139
Mesuré le 17 septembre 2026		51 963

Ces chiffres bougent à chaque mesure. Entre celle du 6 septembre et celle du 17 — qui a ajouté les trois départements de la petite couronne et des ventes plus fraîches — l'erreur a baissé dans les cinq villes d'origine aussi : Bordeaux de 10,5 % à 9,9 %, Montpellier de 10,8 % à 10,5 %, Lille de 11,0 % à 10,8 %. Le modèle est national : ce qu'il apprend quelque part sert partout.

Là où c'est possible, chaque fiche de quartier affiche l'erreur mesurée sur ce secteur précisément, et pas la moyenne de la ville. Une estimation vaut ce que vaut son quartier.

5Ce que le site ne sait pas

C'est la partie qui compte le plus. Cinq limites, connues et non résolues.

La position des annonces est floutée à 100 mètres. Le portail ne donne pas l'adresse : il donne un disque. Sous ce disque il y a souvent des dizaines d'immeubles, qui ne valent pas la même chose — un haussmannien sur boulevard et une barre des années 70 sur cour. Quand l'écart entre la plus basse et la plus haute des estimations possibles dépasse 40 %, le site refuse de donner une valeur en euros et répond par l'écart aux ventes voisines, qui, lui, reste solide. Sur un échantillon tiré au sort le 17 septembre, cette amplitude vaut 19 % en médiane à Paris et 39 % dans les Hauts-de-Seine.

Un quartier collectivement trop cher est invisible. La référence, c'est le voisinage. Si tout un secteur est surévalué, aucun de ses biens ne ressortira — ils sont au prix du quartier, et le quartier est le juge.

On compare des prix demandés à des prix de vente. Une annonce affiche ce que le vendeur espère ; la DVF enregistre ce qui a été payé. La marge de négociation est donc absorbée dans l'écart affiché, et n'est jamais estimée séparément.

Les ventes s'arrêtent en 2025, les annonces sont de 2026. Les prix des ventes sont ramenés à 2025 pour être comparables ; la dérive du marché depuis cette date n'est pas mesurée et n'est pas corrigée.

Le modèle ne visite pas. Il ne voit ni l'état, ni la vue, ni le bruit, ni l'exposition, ni les travaux votés, ni le montant des charges, ni si le bien est loué. Un écart de 30 % peut n'être qu'un appartement à refaire entièrement. Aucun chiffre de ce site ne remplace une visite.

6Ce que ce site ne fait pas

Pas de photos d'annonces.Elles appartiennent aux photographes et aux agences. Le lien vers l'annonce d'origine est là pour ça.

Pas d'adresse de bien en vente.Un cercle de 100 mètres, jamais un numéro de rue.

Pas de compte, pas de formulaire d'inscription, pas de cookie publicitaire. Trois compteurs anonymes — une adresse cherchée, un panneau ouvert, un bien consulté — et rien d'autre. Aucun profil, aucun traçage entre les visites.

Aucune donnée revendue, à personne.Ni les recherches, ni les courriels laissés pour les alertes.

7À quel rythme tout cela bouge

Les annonces sont relevées chaque nuit, et l'estimation de chacune est recalculée dans la foulée.
Le modèle est réentraîné régulièrement sur les ventes les plus fraîches.
La carte des valeurs est reconstruite quand une source publique est mise à jour.

Chaque fiche affiche la date du relevé de son annonce. Un bien peut avoir été vendu ou retiré depuis.

8Réserve, et contact

Les estimations publiées ici sont statistiques et indicatives. Elles ne valent ni expertise, ni conseil en investissement, ni avis de valeur au sens réglementaire. Elles sont produites automatiquement, sans intervention humaine, et peuvent être fausses — la page ci-dessus explique dans quels cas.

Le site est en prototype, développé et exploité par une personne seule. Une erreur, une question, une remarque : écrivez-moi, je lis tout.